持ち家も賃貸も総支出1億円超え!? 40歳までに決断すべき住まいのサバイバル戦略

2026年5月9日

こんにちは、FP講師のhanazoです。

「持ち家と賃貸、結局どっちがいいの？」この永遠のテーマに対して、日経新聞（2026年3月）が衝撃的な試算を出しました。結論から言うと、持ち家・賃貸どちらを選んでも、50年間の総支出は「1億円」を超えます。

大切なのは、コストの上昇にただ怯えるのではなく、「どちらを選んでも1億円かかる」という前提に立ち、手遅れになる「40歳」までにライフプランの決断を下すことです。

今回は、FP講師である僕がこの記事から読み解く「住まいにかかるコストの現実」と、あなたが今すぐ取り組むべき「家計防衛術」について解説します。

ぴっぴ

ねえ先生！ニュースで見たんですけど、家を買うのも借りるのも、一生で『1億円』もかかるって本当ですか！？わたし、そんなにお金払えません……！

hanazo

本当だよ。しかも、たった3年でコストが2,000万円も跳ね上がっているんだ。『持ち家か賃貸か、どちらがトクか』なんて議論はもう時代遅れ。現実を直視して、戦略を練る必要があるよ

わずか3年で2,000万円増！住居費「1億円」時代の現実

住居にかかるコストは、急激なインフレによって膨れ上がっています。日経新聞の試算によると、現在の50年間の総支出は以下の通りです。

驚くべきは、その上昇幅です。3年前の試算と比べて、なんと約2,000万円もコストが跳ね上がっています。

この背景にあるのは「インフレ」です。住宅価格そのものの高騰に加え、修繕にかかる建材費や人件費、都心を中心とした家賃相場の上昇が重なっています。これらが積み重なり、僕たちの「住む権利」にかかるコストを劇的に押し上げているのです。

僕が提唱している「守りの資産形成」において、固定費のコントロールは最優先事項ですが、この「住居費」という巨大な固定費がここまで膨らむと、これまでの常識は通用しなくなります。

持ち家にも賃貸にも、老後に家計を圧迫しかねないリスクが潜んでいます。

「ローンが終われば持ち家の方が楽」というのは少し楽観的です。試算によると、築30年目には雨漏り対策などのメンテナンスだけで約900万円もの支出が必要になるケースがあるそうです。高齢の年金生活の中で、この突発的な出費をどう捻出するか。これが持ち家の大きな「壁」になります。

一方で賃貸は、高齢になっても月々15万〜20万円近い家賃負担が一生続きます。さらに深刻なのは、大家さんの約7割が高齢者への貸し出しに抵抗感を持っているという調査結果です。「自由な住み替え」が賃貸のメリットですが、「高齢になると選びたくても選べない」という現実に直面するリスクがあります。

もしあなたが持ち家を検討しているなら、遅くとも「40歳」までには決断すべきです。理由は「住宅ローンの時間切れ」という2つの壁があるからです。

健康状態（団信）の壁住宅ローンを組む際は「団体信用生命保険（団信）」に加入しますが、40代後半になると健康状態が悪化し、審査に通らなくなる例が増えます。
返済期間の壁多くの金融機関は「80歳完済」を条件としています。毎月の負担が少ない35年ローンを組むなら、逆算して45歳が限界です。それ以降は返済期間が短くなり、毎月の返済額が急増します。

「もっと貯金ができてから」と先延ばしにしていると、制度上の時間切れを迎えてしまいます。