「東京23区の新築マンション平均価格が1億円を突破」
このニュースを見て、あなたはどう感じましたか？「もう庶民には手が届かない」と諦めるか、「今持っている家が高く売れるかも！」と期待するか。
不動産投資家であり、FP講師として「お金の守り」を伝えている僕の視点は少し違います。今の相場で最も怖いのは「価格が高いこと」ではなく、「出口戦略（売り方）を考えずに買ってしまうこと」です。
今回は、この異常とも言える高値圏で、僕たちがどう資産を守り、出口を描くべきか解説します。
hanazo1億円という数字に踊らされてはいけない。本質は「いくらで売れるか」だよ
ぱぐ男億なんて自分には関係ないっす！でも、今住んでるマンションの価値が上がるのは嬉しいなぁ
ぴっぴぱぐ男くん、浮かれてちゃダメ。価格が上がるってことは、次に買い換える時も高いってことよ？
「1億円」という数字の裏に隠れたリスク
平均価格が1億円を超えたということは、少し条件の良い物件なら1.5億、2億が当たり前になっているということです。ここで多くの人が陥る罠が「価格はこれからも上がり続ける」という根拠のない自信です。
不動産は「買った時」ではなく「売った時」に初めて利益（または損失）が確定します。
- ローンを完済するまで、その価格を維持できるのか？
- 金利が上がった時、買い手は現れるのか？
- 修繕積立金の高騰に、中古市場は耐えられるのか？
これらを考えずに「みんなが買っているから」という理由で参戦するのは、ブレーキのない車で高速道路を走るようなものです。
FP講師が教える、失敗しないための『出口戦略』
では、どうすればいいのか。答えはシンプルです。「買った瞬間に、売る時のシミュレーションを完成させること」です。これを不動産用語で「出口戦略」と呼びます。
具体的には、以下の3つのステップで考えましょう。
1. 「残債」と「市場価格」のデッドクロスを避ける
住宅ローンを組む際、10年後、20年後のローンの残り（残債）よりも、その時の「売却予想価格」が下回らない物件を選ぶのが鉄則です。 もし売却価格が残債を下回ってしまうと、家を売りたくても「追い金」を払わないと売れないという地獄が待っています。
2. 「立地」という名の防衛線
23区内でも、再開発が予定されているエリアや、共働き夫婦（パワーカップル）に選ばれ続ける利便性の高い場所は、価格が下がりにくい傾向にあります。「住みたい街」ではなく「需要が途切れない街」を選びましょう。
3. 「管理」こそが中古価格を決める
新築時の輝きは数年で消えます。その後に価格を支えるのは、適切な管理と修繕計画です。最近では「修繕積立金」が安すぎる物件は、将来の大きなリスクとして市場から敬遠される動きも出ています。
hanazo僕は不動産投資家として多くの物件を見てきましたが、成功している人は皆「出口」から逆算して買っています
今、あなたが取るべき具体的なアクション
「自分には関係ない」と思っている持ち家の方も、一度自分の家の「健康診断」をしてみてください。
- 今の市場価値を把握する： 一括査定サイトなどで、自分の家が今いくらで売れるか、匿名でも良いので調べておく。
- ローンの残高を確認する： 残債と市場価値の差額（純資産）がいくらあるか把握する。
- 「もしも」の時の売却基準を決める： 「金利が◯％上がったら売る」「子供が独立したら住み替える」といったマイルールを家族で共有しておく。
ぴっぴなるほど！「もしも」の時に身動きが取れる状態にしておくことが、最大の守りになるんですね
ぱぐ男自分も、新車フルローンを考える前に、まずは今の家の価値を確認してくるっす！
まとめ：無知は最大のコストである
23区のマンション1億円突破は、あくまで一つの指標に過ぎません。大切なのは、市場がどう動こうとも、自分と家族の「資産の守り方」を知っていることです。
「高いから買わない」のも一つの選択。「高くても、出口が見えるから買う」のも一つの選択。最悪なのは「何も知らずに、雰囲気で買う」ことです。
僕と一緒に、一生モノのマネーリテラシーを磨いていきましょう。
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