hanazo「不動産投資に興味がある」と言うと、決まって怪しい業者から『新築マンションで節税しませんか？』という電話がかかってきたりしない？
ぱぐ男自分、昨日も来ました！『頭金0円で、将来の年金代わりになります』って。めちゃくちゃいい話に聞こえるんっすけど……
ウリ助パグ男先輩、それは危ないにおいがプンプンしますよ。先生！FPの視点から見て、本当のところはどうなんですか？
hanazo結論から言おう。その電話の主は、あなたの「資産」ではなく「会社員としての信用」を狙っているだけだ！
不動産投資は、軌道に乗れば「攻め」の最強ツールになります。しかし、最初の一歩を間違えると、数十年にわたって家計を圧迫する「負債」を抱えることになりかねません。
僕は現在アパート1棟を経営をしていますが、ここに至るまでには多くの失敗と学びがありました。
この記事では、僕が考える「初心者が狙うべき不動産投資の順序」と、絶対に手を出してはいけない「新築区分の罠」について徹底的に解説します。
1. 不動産投資の「おすすめ順序」と選定基準
不動産投資といっても多種多様ですが、初心者が「事業所得」として成立させやすく、かつリスクをコントロールしやすい順序は以下の通りです。
- 【ステップ1】中古区分所有： 1,000万円前後から始められ、管理の手間が少ない。
- 【ステップ2】中古戸建： 500万円〜から。工夫次第で利回りが化ける「経営」の醍醐味。
- 【検討外】新築区分： 投資ではなく、銀行に自分の属性を切り売りする行為。
なぜこの順番なのか？ そしてなぜ新築はダメなのか？ その理由を深掘りしていきましょう。
2. 【警告】新築区分マンションが「罠」である3つの残酷な理由
まず、世の中に溢れている「新築マンション投資」の正体を暴きます。
FPとして、そして投資家として、僕はこれを積極的におすすめすることはありません。特にローンを組んで購入する場合、それは「投資」とは呼べないからです。
① 「表面利回り」という魔法の言葉
業者が提示する利回りは、多くの場合「表面利回り」です。
表面利回り（％） ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
しかし、実際に手元に残るのは、ここから管理費、修繕積立金、固定資産税、さらには所得税などの諸経費を引いた「純利回り（実質利回り）」です。
新築の場合、物件価格が高すぎるため、実質利回りが2〜3%を切ることも珍しくありません。ローン金利が2%なら、手残りはほぼゼロ。修繕や空室が出た瞬間に、毎月数万円の「持ち出し（赤字）」が発生します。
「現金がありあまってるので、現金一括で買います！」っていう資産家の場合は少しは利回りが出ると思いますが、そんな人は僕のブログはまず見てないでしょう…
② 銀行は「物件」ではなく「あなた」を見ている
「銀行が融資してくれるんだから、価値がある物件のはずだ」と考えるのは非常に危険です。
銀行が新築区分に融資を出す理由は、物件に価値があるからではありません。
「あなたというサラリーマンの給料」
を担保にしているだけです。
万が一、家賃が入らなくなっても、あなたの給料から返済させれば銀行は損をしません。つまり、あなたは自分の社会的信用を、不動産業者の利益のために差し出しているに過ぎないのです。
hanazoある意味、そんな「あなた」自身は銀行から信用されてるともいえますね
③ 高騰しすぎる建築コストと「プレミアム」
現在、人件費や資材価格の高騰により、新築物件の価格は異常なほど高くなっています。これに業者の利益や広告費（新築プレミアム）が2〜3割乗っています。
買った瞬間に価格が2割下がる不動産を、わざわざ高値で買う必要がどこにあるでしょうか。
3. 【狙い目1】中古区分所有：不動産経営の教習所
初心者にとって、最もハードルが低く、かつ学びが多いのが「中古区分マンション」です。
- 立地を選べる： 中古であれば、すでに街の需要が判明しているエリアを狙えます。
- 管理組合の存在： 共用部の修繕などは管理組合が行うため、あなたは専有部分の客付けと管理に集中できます。
- 価格の安定性： 新築プレミアムが剥げ落ちた後の価格で購入するため、売却時の値下がりリスクも比較的抑えられます。
hanazoまずは「家賃が振り込まれる」「経費を計算して確定申告する」という経営のサイクルを回す経験を積みましょう。経営の基礎が学べます
4. 【狙い目2】中古戸建：工夫次第で利益を爆増させる「攻め」
僕が「投資妙味」を最も感じるのが、この中古戸建です。
① 利回りの高さと自由度
中古戸建は、建物価値がゼロに近い物件も多く、土地代に近い価格で仕入れることができます。そこをリフォームして貸し出すことで、利回り10〜15%以上を狙うことも十分に可能です。
② 活用方法の多様化（民泊・シェアハウス）
普通の賃貸（ファミリー向け）だけでなく、最近では「民泊」や「シェアハウス」としての運用も非常に強力です。
- 民泊： 宿泊需要があるエリアなら、月々の家賃収入を大きく上回る売上が期待できます。
- シェアハウス： 部屋ごとに貸し出すことで、1軒あたりの収益性を最大化できます。
こうした「企画力」で収益を上げるのは、区分マンションではできない、戸建ならではの面白さです。
※区分所有マンションでもできないことはありませんが、マンションの規定や、近隣住民との関係上難しいケースも多いです
5. 【実体験】アパート経営で知った「空室の本当の恐怖」
僕は現在アパートを経営していますが、正直に言います。不動産投資は、仕組み化できるまで「精神的にかなりキツい」時期があります。
僕が所有するのは東京の駅近物件。誰もが「すぐ埋まるんじゃね」と言うような場所です。でも、繁忙期を過ぎて退去が出れば、数ヶ月空室になることなんてザラです。
- 毎月、通帳からローンだけが引かれていく。
- 管理会社に電話しても「今は時期が悪いですからね…」と言われる。
- 焦って家賃を下げようとするが、それは長期的な収益を削る行為。
僕は地元の不動産屋を回ったり、大家自ら募集できる「ウチコミ」を活用したりして、泥臭く空室を埋めていきました。この経験があるからこそ断言できます。
「新築区分で赤字前提の経営」なんて、空室が出た瞬間に破綻します。
6. まとめ：あなたの「属性」を正しく使おう
不動産投資は「不労所得」ではありません。初期は特に「経営」としての努力が必要です。
だからこそ、最初の1軒は「中古区分」や「中古戸建」など、手残りがしっかり出る（実質利回りが高い）物件を選ぶべきです。
あなたの「サラリーマンとしての信用」は、一生のうちに使える回数が限られている貴重なリソースです。それを業者のために使い切るのではなく、自分の資産形成をブーストさせるための「テコ」として正しく使いましょう。
ウリ助属性って、僕たちの「信頼」そのものなんですね。大切に使わなきゃですね
hanazoその通り。まずは正しい知識を身につけ、地に足の着いた「攻め」を始めていこう！
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