【サラリーマン向け】不動産投資のロードマップ。種類・リスク・始め方をFPが徹底解説

「将来のために、会社員の給料以外の柱（事業所得）を作りたい」

そう考えて不動産投資に興味を持つ方は多いです。

しかし、不動産投資は「投資」という名前がついた「経営」です。先に言いますが、不動産投資は全然甘いものではありません。特に地方では工夫しないと入居率を確保するのはかなり大変です。

ですが、うまくやると「かなり強力な収入の柱」となります。

僕自身、東京の駅近物件で経営をスタートした際、空室が埋まらず精神的に追い込まれた経験があります。

この記事では、不動産投資の全体像から、僕が身をもって学んだ「失敗しないためのロードマップ」を、FPの視点でわかりやすく解説します。

1. なぜサラリーマンが不動産投資をやるべきなのか？

不動産投資の最大の魅力は、他の投資にはない「レバレッジ（テコの原理）」と「事業所得」という特性にあります。

• 銀行融資が使える： 自己資金が少なくても、会社員の社会的信用を使って大きな資産を動かせる。
• 事業所得になる： 副業として「経営」することで、節税効果（損益通算）を狙える。

2. 不動産投資の種類を比較しよう

一口に不動産投資と言っても、種類によってリスクとリターンはバラバラです。まずは自分に合ったスタイルを見つけましょう。

種類	難易度	初期費用	特徴
中古戸建	低	低	再現性が高く、初心者向け。民泊、シェアハウスにするのもあり
区分マンション	低	中	管理が楽だが、利回りは低め。
アパート一棟	中	高	収益力は高いが、空室リスクに注意。
REIT（リート）	極低	極低	数万円から可能。不動産の「株」のようなもの。

不動産ってなんぞや？ってあなたの場合はREITでまずは不動産に触れてみるのが良いと思います。

逆に一番素人におすすめできないのは「新築区分所有マンション」。よく芸能人を使って宣伝してますよね？巧みな宣伝文句でいかにも安定的に儲かりそうな…　うまい話なんてこの世にありません。なぜ危険なのかは別記事で解説予定です。

金リテラシーをあげて騙されないように僕と勉強していきましょう！

どうしても不動産投資をやってみたい！という場合は安い中古戸建をリフォームして民泊やシェアハウスにするのが比較的利回りも高くなる傾向にあります。

3. 【実録】「東京・駅近」でも空室は怖い

ここで僕の失敗談を共有します。

僕は東京にアパートを建てて経営を始めました。
※もともと埼玉のマンション（賃貸）育ちの僕は、不動産を持つことに憧れがあり、前職も不動産屋でした。そのため東京にアパートを建てることを当初から目論んでいました

「東京の駅近なら、放っておいても埋まるだろう」と高を括っていたんです。

あえて「サブリース（家賃保証）」は選ばず、利益重視の「管理委託」にしました。

ところが、経営を始めて2年目に繁忙期を外れたタイミングで退去が発生。数ヶ月間、空室が埋まらなかったんです。

• 通帳からローンの返済だけが消えていく恐怖
• 精神的に追い込まれ、家賃を大幅に下げようと焦る日々
• 地元の不動産屋を一軒ずつ回って頭を下げる（全然相手にしてもらえずでした…）

この経験から言えるのは、不動産投資は「仕組み化」できるまでの試行錯誤が必要な「経営」だということです。

4. 失敗しないための3ステップ・ロードマップ

これから始めるあなたは、僕と同じ道を歩まないよう、次のステップを意識してください。

ステップ1：家計の「守り」を固める

まずはFP視点での節約・節税で「種銭」と「生活の余裕」を作ること。精神的な余裕がないと、空室が出た時に冷静な判断ができません。

ステップ2：知識の武装（FP2級程度の知識が理想）

税金、法律、ローンの仕組み。これを知らずに不動産業者の言いなりになるのが一番危険です。

ステップ3：まずは「小さな1軒」から

いきなり新築一棟はハードルが高いです。中古戸建や区分マンション（中古）など、万が一失敗しても致命傷を負わないサイズから「経営」を学びましょう。

👇最初に投資すべき不動産はこちら！

まとめ：不動産投資は「攻め」の最強ツール

不動産投資はラクではありません。でも、正しく学び、仕組みを作れば、あなたに代わって24時間働いてくれる強力なパートナーになります。

僕もブログでは「副業を個人事業で始めよう」とずっといってますが、不動産投資はサラリーマンとは特に相性の良い個人事業です。まずはREITを始めて不動産に興味を持つことも良いと思います。

👇副業のあれこれはこちら