2026年版：住宅ローン「変動vs固定」の最終回答。投資家FPが教える「銀行交渉」と「家賃」の防衛術

正解は「金利予測」ではなく、あなたの「対応力」にある

先に、結論からお伝えします。 2026年現在、長期金利が上昇し、住宅ローンの選び方に正解を求める声はこれまで以上に強くなっています。しかし、FPとして、そして自ら数千万円の融資を引いて東京でアパート経営を行う投資家として、僕はこう断言します。

「金利の損得」を当てるのは不可能です。大事なのは、金利が上がった時にどう動くかという「家計の戦略」を持っているかどうかです。

教科書的な「変動＝リスク、固定＝安心」という単純な二元論ではなく、僕が実践している「攻め」と「守り」を両立させた住宅ローンの本質について徹底的に解説していきます。

1. 2026年、金利上昇の「リアル」と僕たちの立ち位置

2026年に入り、日本の金利状況は大きな転換点を迎えています。長期金利の上昇により、固定金利はすでに数年前とは比較にならない水準まで上がりました。一方で、変動金利も少しずつ底打ちの気配を見せています。

ここで多くの相談者が陥るのが、「これ以上上がる前に固定に切り替えるべきか？」という焦りです。 しかし、FP試験の問題作成にも携わる僕の視点から言わせれば、「焦って動くのが一番の悪手」です。金利は誰にも読めません。重要なのは「数字の上下」に一喜一憂することではなく、自分の家計がどこまでの変動に耐えられるかを把握することです。

2. 【投資家FPの実体験】賃貸併用住宅という「攻め」の選択

僕が住んでいるのは、東京にある「賃貸併用住宅」です。住宅部分が1/3、賃貸部分が2/3という、住宅ローンとしてはかなり特殊な組み方をしています。

実は、この住宅ローンが僕の資産形成の「核」になっています。金利は一般的な住宅ローンより高く、アパートローンよりは低い（もうこの商品はありません）。

そして、僕は金利上昇リスクに対して、以下の「投資家ならではの防衛策」を講じています。

① 銀行との「年次金利交渉」という武器

僕は毎年、融資を受けている金融機関と直接話をしています。 「他行ではこの金利で提案が来ている」「現在の物件の稼働率は100%だ」「これまでの返済実績を見てほしい」。

他にも具体的なテクニックはありますが、それはnote記事にゆずります…

要は銀行融資担当者が上司や支店長に社内交渉しやすいものを提示することが大切です。一時期僕は融資担当者からのお願いで、定期預金に結構が額を入れたこともあります。

こうして、戦略的に上昇幅を抑える交渉を継続しています。銀行は「パートナー」です。言いなりになるのではなく、こちらから条件を提示するのもとても大切です。

このマインドを持つだけで、住宅ローンの景色は一変します。

② インフレを味方につける「家賃スライド戦略」

金利が上がる背景には、必ず「インフレ（物価上昇）」があります。僕の場合、賃貸部分の入居者が入れ替わるタイミングで、市場に合わせて家賃を適正に値上げしています。

「金利上昇によるコスト増」を「家賃収入の増加」で相殺する。

この仕組みがあるからこそ、僕は変動金利というリスクを過度に恐れることなく、資産形成をブーストさせることができているのです。

以前はなかなか賃上げは厳しかったのですが、昨今日本にもインフレの認識が根付いてきたのでだいぶ値上げも（もちろん適正な値幅です）しやすくなりました。

3. 教科書には載っていない「5年ルール・125%ルール」の罠

多くの人が変動金利を選ぶ根拠にする

「5年ルール（5年間は返済額が変わらない）」
「125%ルール（上昇しても1.25倍が上限）」

しかし、FP講師として僕は声を大にして言いたい。これは「安心の仕組み」ではなく、「支払いの先送りに過ぎない」ということを。

元金が減らない「未払利息」の恐怖

金利が急上昇すると、月々の返済額のほとんどが「利息」に充てられ、「元金」がほとんども減らないという事態が起こり得ます。これが「未払利息」の正体です。 返済額が変わらないからと安心している間に、借金の終わりがどんどん遠のいていく……。これこそが、金利だけに囚われた人が陥る致命的なミスです。

4. JK・JCの教育費ピークとキャッシュフローの現実

住宅ローンの判断基準で、金利よりも大切なのが「ライフイベントとの兼ね合い」です。 我が家には現在、高校生と中学生の娘がいます。教育費が人生最大のピークを迎えています。

正直に告白します。受験前の1年間、塾代の請求書（特に夏期講習や冬期講習）を見るたびに僕の手は震えました。毎月の収支は塾代で完全にマイナス。キャッシュフローだけを見れば絶望的です。

それでも僕が平然としていられたのは、「いつ、いくら必要か」を事前にシミュレーションし、あらかじめ現金を貯めておいたからです。

金利上昇リスクと教育費負担。このダブルパンチを食らっても倒れないためには、「今の収支」に一喜一憂せず、長期的な「防衛資金」を確保しておくことが不可欠です。

5. 【決定版】あなたに最適なローンを選ぶための「3つの質問」

あなたが2026年の今、選ぶべきはどちらか。この3つの質問に答えてみてください。

1. 「金利が1.5%上がっても、家族で笑ってステーキを食べに行けますか？」
   　→ 答えがNOなら、迷わず「固定金利」を選んで家計を確定させてください。メンタルが一番大切です。
2. 「浮いた金利差分を、投資や貯蓄に回せる自制心がありますか？」
   　→ YESなら、変動金利のメリットを享受しつつ、自分で「防波堤」を作ることができます。
3. 「浪費家の家族（笑）がいても、不測の事態に備えた現金は手元にありますか？」
   　→ 家族に内緒でも構いません。半年分の生活費＋αの現金があるなら、変動金利という「勝負」に出る権利があります。

まとめ：家計のCEOとして「決断」しよう

住宅ローンは、ただの「借金」ではありません。 僕にとって今の家は、家族の思い出が詰まった「城」であると同時に、収益を生む「資産」です。 「本当に空室が埋まるのか？」という不安はありましたが、プロとしての徹底的な試算と、物件力への自信が僕の背中を押してくれました。

皆さんも、損得の数字だけに振り回されないでください。

「自分の家計は、どこまでのリスクなら笑って受け入れられるのか」

その自分なりの「物差し」を持つことこそが、資産3,000〜5,000万円を目指す「攻めと守り」の資産形成術の第一歩です。

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