超有料級！賃貸をお得に契約するコツ

こんにちは。FPのhanazoです。

アパート・マンションを借りるときに負担が大きいのが仲介手数料。「引越し代もかかるのに、ここをなんとか節約できないかな…？」と思ったこと、ありませんか？

実は不動産の“仕組み”を少し知るだけで、

• 仲介手数料が0円になる
• 家賃交渉が通りやすくなる
• 鍵交換代などがサービスされる

といったメリットを得られる可能性があります。

今回は、賃貸アパートのオーナーであり、元不動産営業マンでもある僕が、裏側の仕組みも交えながら「賃貸をお得に契約する方法」をお伝えします。

条件がハマれば、数万〜数十万円のコスト削減も可能。オーナーとしてはあまり言いたくない話もあるので、いつまでこの記事を出しておくかは分かりません（笑）

賃貸を探している方は、ぜひ最後まで読んでください。

住宅購入のコツに関してはこちら！

まずは不動産賃貸契約の仕組みを知る（ここ重要！）

賃貸物件があなたの目に留まるまで

1. 物件の空室情報を管理会社が業者向けに公開
2. 客付け会社がSUUMOなどに掲載
3. あなたが問い合わせ → 内見 → 契約

●管理会社とは

以下の業務をおこなう不動産屋さん。賃貸オーナーと管理契約(もしくはサブリース）契約をしている会社。

• 物件の管理全般
• 賃貸募集の情報発信
• 客付け会社との窓口
• 物件を一括で借り上げる「サブリース」を行う場合もある

●客付け会社とは

いわゆる町の不動産屋さんやスーモ等の不動産ポータルサイトに掲載されている不動産屋さん。あなたが問い合わせると、内見〜契約まで対応してくれる会社です。

契約締結時のお金の流れ

賃貸契約時のお金の流れ

仲介手数料は、大家さんと借主から合計で家賃1.1ヶ月分が上限となってます。ですが、全て借主が支払うのが一般的です。その裏で大家 → 客付け会社へ「AD（広告料）」を支払っているケースが多いです。

●AD（広告料）とは？

仲介手数料は借主からしか取れないため、大家は客付け会社へ別枠の報酬としてAD（家賃1〜2ヶ月分）を渡します。

ADを払うことで、客付け会社としては入居者を探す大きなモチベーションになるため、優先的にその物件を紹介するようになります。逆に、ADのつかない物件は客付け会社にとっては優先度が下がります。ADは大家にとってかなりの負担です。

ただし、管理会社が仲介する場合はADが不要。この点が後ほどお話しする僕らが攻めるべき大きなポイントになります。

ここから本題：賃貸を安く借りるコツ

① サブリース物件なら仲介手数料が0円の可能性あり

サブリース物件の契約

サブリースの場合、管理会社＝貸主になることが多いです。つまり仲介ではないため、仲介手数料が法律上発生しません。※管理会社が貸主でない例もあるため要確認。

② サブリースでなくても「管理会社に仲介してもらう」と交渉しやすい

非サブリース（管理委託契約）物件の契約とお金の流れ

管理委託型でも、管理会社が仲介しているケースがあります。

管理会社が仲介 → 大家はAD不要 → コストが減る → 交渉が成功しやすい

例えば、

• 家賃の値引き
• 鍵交換代のサービス
• フリーレント（家賃無料期間）の相談

※なお管理会社が仲介を行ってない場合は客付け会社経由での契約となるので交渉は困難です

③ 実際に使える交渉フレーズ

「管理会社さん経由なので、大家さんはAD負担がないと思うのですが、少しサービスしていただけませんか？大家さんにご確認いただけますか？」

これだけでOKです。

僕の場合
管理会社とは管理委託契約を結んでます。管理会社経由で入居希望者さんからこのような交渉がきたら、僕は当初半月分の家賃をサービスします。（いわゆるフリーレントというサービスです。）それはADを客付け会社に支払うより僕もお得だからです。WIN-WINの関係です。

④ 交渉が通りやすいタイミング

• 9〜12月の閑散期
• 空室期間が長めの物件
• 築古で入居が決まりにくい物件

お得に契約するための具体的な4ステップ

ステップ1：ポータルサイトで物件を探す

SUUMO、ホームズなどで良さそうな物件をピックアップ。

ステップ2：管理会社を特定する

• 物件名＋「管理会社」で検索　※ポータルに記載の物件名がざっくりした住所になっていることも多いです。この場合はその会社は管理会社じゃないです。管理会社に問い合わせして欲しくないのでわざとそう記載しているのです
• 現地の掲示板（管理会社表記）をみる　※ない場合もあります
• 入居者に聞く（今の時代はちょっとハードル高いです・・・）

もし不動産屋の知人がいれば、不動産業者間のサイトで調べてもらうのが最も正確です。

ステップ3：サブリース or 管理委託か確認

管理会社に問い合わせて確認できます。

• サブリース： 仲介手数料0円の可能性大
• 管理委託：管理会社が仲介業務をしている → 交渉チャンス

管理会社が仲介していない場合は、ポータルの不動産会社を利用するか、仲介手数料無料の会社を探すのも手です。

仲介手数料無料を売りにする不動産会社：ネットで調べると出てきますので相談してみるのも良いでしょう。但し、仲介手数料無料の物件数は非常に絞られますので、その物件が対象になるかは運次第。

ステップ4：管理会社に交渉する（管理委託契約のケース）

「管理会社さん経由なので、ADが不要だと思います。初期費用か家賃を少しだけご相談できませんか？」

管理会社が大家さんに相談してくれます。鍵交換代が無料、家賃が少し下がるなどの可能性があります。

まとめ：賃貸の“仕組み”を知ればお得に借りられる！

不動産賃貸は複雑に見えますが、仕組みを知っているだけで、

• 仲介手数料が0円に
• 初期費用が安くなる
• 家賃交渉が成功しやすくなる

など、節約できるポイントがたくさんあります。多少手間はかかりますが、時給換算すると最強レベルで割の良い節約術です。ぜひ実践してみてください！

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最後に

このブログでは、

• 守り：ムダを減らし、しっかり貯める
• 攻め：収入を増やし、投資で育てる

という2つの視点でお金との付き合い方を発信しています。どちらか一方だけでは不安はなくなりません。“増やしながら守る”というバランスが大切です。

今回は「守り」のパートの支出削減につながる、賃貸のお得な契約方法を取り上げてみました！ほかの記事もぜひ参考にしながら、一緒に資産づくりを進めていきましょう。

不動産購入のコツの記事もありますので、興味があればそちらもどうぞ！

おしまい！