超有料級！住宅をお得に買うコツ｜仲介手数料を何十万〜数百万節約する方法をFPが解説

こんにちは。FPのhanazoです。

前回はアパート・マンションをお得に借りるコツを紹介しましたが、今回は「住宅をお得に買う方法」について深掘りします。

住宅購入では、仲介手数料が最大の支出になるケースが多いですが、仕組みを理解すると本来払わなくてもよかった…！という状況は少なくありません。

僕は不動産投資のために複数の売買を経験し、さらに元・不動産営業マンとして働いていた経験があります。今回はその知識と実体験をベースに、あなたの住宅購入のコストを数十万〜数百万円減らす可能性がある方法をまとめました。

この記事は正直「有料級」だと思います。いつブログから消すかわからないので、今のうちにしっかり読み込んでください（笑）

賃貸をお得に契約する方法はこちら

不動産売買の仕組みをまず理解しよう

不動産売買の全体像

■ 売主とは

物件を売りたい人。一般個人のケースもあれば、不動産会社自体が売主の場合もあります。

■ 媒介（仲介）不動産会社とは

売主の物件を買いたい人（買主）を探し、売主と買主の間に入り契約をまとめる不動産会社です。

上の絵の例では、売主側と媒介契約を結んでいる会社（元付会社）と、売主とは契約を結んではいないが、買主を見つけてくるだけの会社（客付け会社）をさします。

まず、元付会社は買主を探すために物件情報を

• 自社HP
• SUUMOなどのポータルサイト
• 業者間専用の物件共有システム

などに掲載します。

ポイントはここからです。

• 元付会社が買主を見つけた → 売主・買主の両方から仲介手数料を取れる
• A社など客付け会社が買主を見つけた → 元付会社は売主からのみ、A社は買主から仲介手数料を取れる

元付会社は当然「両方から報酬を得たい」ので、自社で買主を見つけたいわけです。

仲介手数料には「上限」しかない

400万円を超える不動産の仲介手数料は法律で「上限」が次のように決められています。

物件価格 × 3％ + 6万円 + 消費税

たとえば5000万円の物件なら

156万円 + 消費税となり、かなり大きな支出です。

ここで重要なのは、これは「上限」であり、下げることもゼロにすることも構造上は可能という点です。

仕組みを理解すると“攻めどころ”が見えてくる

① 売主が不動産会社かどうか必ず確認する

売主物件の流れ

SUUMOなどで物件を見つけても、すぐにその掲載会社に問い合わせないでください。

売主＝不動産会社 なら、売主と直接契約できるため、これは仲介ではありません。そのため仲介手数料がゼロになります。

【注意！】一方、無知のまま別の不動産会社（B社）に問い合わせてしまうと、仲介扱いになるため手数料が発生してしまいます。

ポイント：

• 売主が不動産会社 → 仲介手数料不要
• 「売主」と明記されている物件を優先する
• 問い合わせでは「売主ですよね？」と最初に確認

新築分譲マンション・建売・建築条件付き土地の多くは売主物件なので、必ず直接問い合わせること。

② 売主が一般個人の場合：元付会社を探して手数料交渉

一般個人が売主の場合は仲介手数料が基本的に発生しますが、仕組みを理解すれば“値下げ交渉の余地”があります。

■ 元付会社（売主と契約している会社）を探す

ポータルに複数社が同じ物件を掲載している場合、そのうち1社が元付会社の可能性があります。

ところが、ポータルに書かれている「取引態様：仲介 or 媒介」は元付を示しているとは限らないため、特定が難しいのが現実です。
※取引態様に「一般」とか「一般媒介」と書かれている場合は、基本的には特定の元付会社が存在しない場合が多く、いたとしても特定がきわめて困難です。そのため後ほど説明する不動産エージェント経由での購入がおすすめです

また、ポータルの掲載は不動産屋にとってお金がかかるので、資金力のない元付会社の場合は掲載しないケースも多くあります。

最も確実なのは、不動産業界の知人（いれば）に「業者間サイト」で調べてもらうこと。

■ 知人がいない場合の探し方

• 土地 → 現地に元付会社の看板が出ていることが多い
• 中古戸建・中古マンション → 複数のポータル掲載会社を比較、各社の自社HPも確認
• 元付の可能性の高そうな会社に「売主さんと直接契約している会社ですか？」と聞く（“元付ですか？”はNG）

なお、他社に聞いても元付会社を教えてくれることはまずありません。自社の収益が減るためです。

「一般」ではない媒介契約であれば必ず元付会社は存在しますので、根気強く探しましょう！

■ 元付会社を見つけたら、値下げ交渉

売主が一般個人の売買契約の流れ

元付会社は、あなた（買主）を自社で契約させれば

売主 → 仲介手数料 買主 → 仲介手数料

と両方から報酬を得られます。

そのため、あなたが他社経由で契約しようとすると「買主側の手数料を取り損ねる」ので、ここに交渉の余地があります。

そこで、元付会社にあなた（買主）側の仲介手数料の値下げ交渉を持ちかけてください。「他の不動産会社経由になって買主側の手数料を取り損ねる」よりはまし、という考えに向けさせるのです。
※具体的な交渉文言例はブログ上ではまずい部分もあるので控えます（別媒体で扱います）

ただし、すでに買主候補が多い人気物件では通用しないので、その場合は無理に交渉しないこと。優先順位を落とされます。

③ 不動産エージェント（個人の仲介業者）に依頼する

個人で仲介業をしている不動産エージェントは、会社よりも仲介手数料が安いことが多いですし、個人なので交渉の余地があります。

ただし注意点として：

• スキルに差がある
• 契約手続きが不慣れな人もいる

そのため、可能なら元付会社との直接交渉がベター。 ただし一般媒介で元付特定がほぼ不可能な物件はエージェント経由も有効です。

エージェントはネットで簡単に探すことができます。

やってはいけないNG行動

地元の不動産屋に「いい物件あったら紹介して」と丸投げするのは絶対にNGです。

理由：

• 本来仲介手数料ゼロで買える物件も、有料になる
• 不動産屋は“自社が両方の手数料を取れる物件”ばかり紹介しがち
• あなたに最善の物件を選んでくれるとは限らない

物件探しは必ず自分で主体的に行いましょう。

【まとめ】住宅をお得に買うステップ

1. 売主物件かどうか必ず確認
   売主が不動産会社なら仲介手数料ゼロ。直接問い合わせる。
2. 売主が一般個人なら元付会社を特定
   知人に調査依頼するか、自分で複数ポータル・HPを比較。
3. 元付会社がわかったら仲介手数料を交渉
   ただし人気物件では無理しない。
4. どうしても特定できない場合はエージェントも検討
   安い手数料の個人仲介も存在する。
5. 「いい物件あったら紹介して」は絶対NG
   主体的に探さないと損をする。

不動産売買の仕組みを理解すると、住宅購入のコストは大きく下げられることがあります。手間はかかりますが、時給換算したらとんでもないリターンになるはずです。あなたの住宅購入が成功するよう、ぜひ今回の内容を役立ててください。

関連記事

最後に

このブログでは、

• 守り：ムダを減らし、しっかり貯める
• 攻め：収入を増やし、投資で育てる

という2つの視点でお金との付き合い方を発信しています。どちらか一方だけでは不安はなくなりません。“増やしながら守る”というバランスが大切です。

今回は「守り」のパートの支出削減につながる、不動産のお得な買い方を取り上げてみました！ほかの記事もぜひ参考にしながら、一緒に資産づくりを進めていきましょう。

賃貸をお得に契約するのコツの記事もありますので、興味があればそちらもどうぞ！

おしまい！